IL CANONE CONCORDATO

Un sogno diventato odissea

 

Tempo fa lessi sul quotidiano “Il sole 24 ore” l’elenco dei comuni ad alta intensità abitativa individuati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica). Tra i comuni trovai la nostra città,Marigliano. Ottimo. Questo avrebbe significato molto per le famiglie affittuarie, i proprietari di appartamenti sfitti,sfitti sulla carta, e il Comune.  Decisi di attivarmi per vedere riconosciuto il noto “canone concordato”. Ma…
Prima però, è bene capire la portata di questo “canone concordato”. Cercherò di fare chiarezza sui regimi fiscali applicabili al canone di locazione,utilizzando termini alla portata di tutti. Ossia, quante imposte dovrei pagare se affittassi un appartamento?

Essere proprietari di un appartamento e non utilizzarlo comporta comunque dei costi. Tra le varie uscite abbiamo

– l’IMU,come seconda casa,
– TASI (che a Marigliano non si applica perché il comune ha optato per la massima aliquota IMU)

– ‎IRPEF, nel caso in cui l’immobile si trova nello stesso comune di residenza.

– ‎acqua, luce…per la quota fissa in caso di utenze attivate.

Il proprietario, prima di locare il proprio​ immobile, effettua quindi un semplice calcolo di convenienza:date le spese, l’importo da chiedere deve tener conto anche dell’IRPEF che si paga sul canone.

Se si opta per la tassazione ordinaria,infatti, l’IRPEF dovuta la si calcola applicando al canone, ridotto del 5%, l’aliquota dell’ultimo scaglione di appartenenza del proprio monte redditi. Ossia se il mio reddito è di 18.000 euro l’ultimo scaglione nel mio caso è 15001-28000 a cui è associata l’aliquota del 27%. L’ammontare Irpef sul canone è pari al suo 27%.

Sul contratto di locazione, l’inquilino e il locatore paganoanche delle imposte in fase di registrazione: imposta di registro e quella di bollo.

Ricapitolando, avremo

  • Imu,
  • tasi,
  • Irpef con canone ridotto del 5%
  • imposte di registrazione del contratto.

Il proprietario, davanti a questa simulazione di un contratto di locazione a tassazione ordinaria, il primo pensiero che fa è:

Sai che c’è, mi conviene non affittarlo”. Poi ci ripensa e con il “consiglio” di qualche amico giunge ad una decisione illegale: “Mi conviene affittarlo in nero!”.  Ossia non registrare il contratto.

Il governo per evitare ciò tempo fa introdusse l’istituto della “cedolare secca“.

È un’imposta sostitutiva che tassa il canone di locazione sempre con la stessa aliquota del 21%a prescindere del vostro monte redditi. Le imposte di registrazione del contratto non sono più dovute. Così facendo molti proprietari sono ritornati sui propri passi e hanno registrato il contratto trovandosi davanti le seguenti voci

  • Imu
  • Tasi
  • Iperf sempre pari al 21% del canone

 

Le famigliehanno tirato un sospiro di sollievo.Davanti ad un accordo di chiacchiere e alla paura di esser cacciati da un momento all’altro, adesso hanno un contratto di locazione che permette loro di ottenere:

– una detrazione per contratto di locazione abitazione principale in sede di dichiarazione dei redditi

-‎un relativo abbattimento del valore ISEE
-nessuna spesa in fase di registrazione del contratto

-il blocco degli aumenti ISTAT da parte del proprietario-locatore (è una particolarità della cedolare​ secca)

-la residenza a Marigliano.

Quest’ultimo punto non è da sottovalutare perché la residenza permette di avere una serie di servizi pensiamo ad esempio al medico, l’attivazione di utenze con la tariffa residenzialecome acqua, luce…

Il comune dal suo canto ha visto l’aumento delle proprie entrate a fronte dei medesimi servizi offerti: con la residenza e l’attivazione delle utenze si procede al calcolo della tari, la tassa dei rifiuti, fino a quel momento elusa dalle famiglie.

Se un paese è ad alta intensità abitativa e c’è penuria di case, i proprietari hanno il coltello dalla parte del manico e man mano possono aumentare il canone a loro piacimento. A canoni alti corrispondono imposte alte e pertanto si ritorna ad ascoltare il “consiglio” dell’amico, evadere.

Il governo allora ha introdotto inizialmente per le sole città ad alta intensità abitativa il “canone concordato”(ad oggi estesa a tutti i comuni).

Con quest’ultimo istituto si è cercato di tutelare le famiglie attraverso un accordo locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia, le principali associazioni sindacali dei conduttori  e il comune. Insieme questi effettuano una mappatura della città e fissano i range (il minimo e il massimo) del canone che si può chiedere in quella zona. E cosa ottiene in cambio Il locatore-proprietario che rispetta questi limiti?
Le seguenti agevolazioni:

 

In caso di canone concordato con tassazione ordinaria

– l’IRPEF si calcola abbattendo il canone del 35% invece del 5%

-l’IMU e la TASI si riducono del 25%

-imposte in fase di registrazione ridotte

 

In caso di canone concordato con cedolare secca oltre ai benefici legati alla cedolare:

-l’aliquota IRPEF con la quale sarà tassato il canone si abbassa dal 21% al 10%

-l’IMU e la TASI si riducono del 25%

L’inquilino con contratto a canone concordato avrà a prescindere della cedolare o della tassazione ordinaria:
-un aumento della detrazione del contratto di locazione per abitazione principale in sede di dichiarazione dei redditi

 

Lo so a cosa state pensando: che aspetta il comune a farlo?

Qui inizia la mia odissea. Terminate le elezioni comunali di Marigliano, avendo fatto parte attivamente e conoscendo molte delle persone salite sul carro dei vincitori decisi di bussare alla loro porta. Non ho chiesto un favore per me. Sono fesso? No, sono cresciuto con l’idea che la politica è uno dei più belli strumenti che abbiamo per vivere il servizio verso l’altro e non vale la pena di vendersi per quattro fagioli. Ho bussato dunque a tutti pensando di portare un’idea che appartenga a quel “cambiamento”. Avremmo aiutato un sacco di famiglie, proprietari e soprattutto riempito le casse del comune. La risposta che mi hanno dato è stata sempre questa: “dobbiamo farla, è una bellissima idea,girami un’email”. Ho parlato con tutti, amministratori, dipendenti comunali, politici e presunti tali. Ho preso contatti anche con comuni che l’hanno già attivata. Ciò che occorre è un incontro tra il comune  e le associazioni di categoria con l’elaborazione di un atto che metta nero su bianco il “concordato”. Ma nulla. Il mio sogno resta chiuso in tante email. Mi son chiesto allora se ci fosse una soluzione, a tutela del cittadino, nel caso in cui un comune non si in grado di applicare un indirizzo nazionale e/o a trovare un accordo. Ebbene la risposta è contenuta nel Decreto Ministeriale 14 luglio 2004 art. 2

“Per quei comuni per i quali non siano mai stati definiti accordi

ai  sensi  dell’art.  2, comma 3, della legge n. 431/1998, così come

previsto   dal   precedente  comma 1  del  presente  decreto,  si  fa

riferimento  all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo

di minore distanza territoriale anche situato in altra regione.”

Bene!Ma quale comune è demograficamente omogeneo al mio? Quali sono i criteri per individuarlo? E se venisse rigettato dall’agenzia delle entrate? Perché un inquilino o un proprietario deve perdere tutto questo tempo quando basterebbe un accordo per il bene di tutta la città?
Basterebbe un semplice accordo.

Basterebbe che ognuno facesse la propria parte senza.

Un atto di fede a quello che si è chiamato cambiamento.

E la mia parte, la nostra parte non può limitarsi a puntare il dito ma in questo caso è rappresentata dalla possibilità di mediare tra le parti per favorire l’incontro. Un tavolo a cui le parti poi procederanno nel fissare i vari step funzionali all’ accordo.
Spero solo che Eolo non mi giochi un brutto scherzo ributtandomi in alto mare. Anche se così fosse, il desiderio di approdare continuerà ad essere più forte della rassegnazione e ad alimentare la torcia della speranza.
Itaca sembra essere vicina.
Al prossimo aggiornamento, da Itaca spero!
By | 2018-02-03T13:35:51+00:00 gennaio 25th, 2018|Accade in città|0 Comments

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